Convenção com cláusulas ilógicas estimula litígios e prejuízos
BDI - Boletim do Direito Imobiliário
Kênio de Souza Pereira*
Informativo Diário DL - Fevereiro/2016 - (Comentários & Doutrina)
Com o objetivo de economizar, a maioria das construtoras ou dos próprios condôminos copia um modelo ultrapassado de convenção, que, muitas vezes, é redigida por um leigo, fato que explica a razão de tantas cláusulas estranhas e incorretas. Para o “copiador” de convenções isso pouco importa, já que os compradores quase nunca analisam sua redação. São ignoradas as particularidades da edificação, a quantidade de unidades, o perfil dos ocupantes e a estipulação de “quoruns” adequados. O resultado é um desastre técnico e jurídico do documento de suma importância para regulamentar a propriedade, os direitos e deveres dos condôminos. Quando o empreendimento é composto de vários blocos ou tem ocupação mista - comercial e residencial - é comum ocorrerem conflitos que perduram por décadas por falta de orientação profissional. Essa realidade contribui expressivamente para o enorme volume de processos judiciais, sendo comum a convenção criar dúvidas que levam à repetição de assembleias confusas e à tomada de decisões que agravam os conflitos. A convenção elaborada de forma amadora peca por deixar de abranger todas as situações que possam ocorrer num condomínio, falha essa que não ocorreria caso o redator tivesse experiência nos embates judiciais que ocorrem no mercado imobiliário, pois, ao participar dos julgamentos passa a entender os reflexos das normas jurídicas. A redação simplista acaba por gerar desgastes entre os moradores, dificuldades na condução da administração do empreendimento, estímulo à inadimplência, a ponto de acarretar a desvalorização do imóvel. Normas que geram prejuízo e confusão Muitas convenções possuem regras ilegais e ilógicas como, por exemplo, a que permite a utilização irregular de áreas comuns (espaços laterais, garagem, terraço ou fundos), possibilitando inclusive a perda da propriedade coletiva para terceiros por meio do usucapião ou supressio, causando irreparáveis prejuízos. Há construtor que insere na convenção cláusula que lhe concede um direito abusivo e, para dificultar qu.............