IMÓVEL HIPOTECADO O QUE PODE E O QUE NÃO SE PODE FAZER NO REGISTRO DE IMÓVEIS
BDI - Boletim do Direito Imobiliário
Mario Pazutti Mezzari - João Pedro Lamana Paiva
BDI nº 18 - ano: 1997 - (Assuntos Cartorários)
A existência do ônus hipotecário registrado no Registro de Imóveis gera algumas dúvidas quanto ao poder de disponibilidade do proprietário. Pode-se vender o imóvel (alienar)? Pode-se dar em nova hipoteca (onerar)? Pode ser penhorado? São inúmeras as perguntas, e procuraremos responder as mais comuns.HIPOTECA COMUM
(convencional, legal ou judicial, assim como
a hipoteca constante de Cédula do Produto Rural)
O imóvel, nestas condições, pode ser alienado?
- Sim. O ônus hipotecário comum não é impeditivo de registro de alienações. Pelo direito de seqüela, a hipoteca acompanha o imóvel, esteja o imóvel sob domínio de quem for. Portanto, pode vender (ou prometer vender), permutar (ou prometer permutar), dar em pagamento, doar, transferir ao patrimônio de empresa (para integralizar capital social ou nos casos de fusão, cisão ou incorporação), etc. É possível também celebrar escritura de divisão ou desmembrar o imóvel ou ainda unificá-lo a outro. Com as devidas cautelas de SEMPRE averbar o transporte do ônus, estes atos de disposição do bem são perfeitamente aceitáveis no Registro de Imóveis. Repetimos que a hipoteca se mantém una, indivisível e seguirá o imóvel (ou suas partes desmembradas).
Podem ser registradas partilhas "inter vivos"?
- Sim. As partilhas inter vivos, ou seja, aquelas decorrentes de separação judicial ou divórcio, podem ser livremente registradas.
Podem ser registradas partilhas "mortis causa"?
- Sim. As partilhas por falecimento do proprietário também podem livremente ser registradas.
Pode-se constituir nova hipoteca?
- Sim. Uma vez respeitado o grau, o proprietário pode constituir tantas hipotecas quantas lhe aprouver, para o mesmo credor ou para credores diferentes.
Pode-se registrar penhora/arresto/seqüestro?
- Sim. Nada impede que um imóvel hipotecado seja objeto de constrição judicial. O direito do credor hipotecário, neste caso, é o de ser pago antes do credor que promove a execução, mas este é um problema processual e não registral. Portanto, registra-se a constrição judicial e mantém-se a hipoteca.
Pode-se registrar arrematação/adjudicação?
- Sim. Se a ação onde o imóvel foi arrematado/adjudicado for movida para execução do próprio crédito hipotecário, após o registro da alienação judicial far-se-á o automático cancelamento da hipoteca.
Caso contrário, ou seja, se a execução judicial não é relativa ao crédito hipotecário, registra-se a alienação, e a hipoteca fica mantida até que venha documento (ordem judicial, quitação, etc.) para cancelar o respectivo registro.
Pode-se registrar desapropriação?
- Sim. A desapropriação é, para o órgão expropriante, forma originária de aquisição da propriedade e pode ser registrada independentemente da existência da hipoteca. O ônus hipotecário não persiste contra o Poder Público expropriante.
O credor hipotecário terá direito de receber o valor da indenização, até o limite de seu crédito. Se o credor hipotecário foi citado na ação de desapropriação (caso de "desapropriação judicial") ou se participou na escritura pública (as chamadas "desapropriações amigáveis"), o registro da hipoteca poderá ser cancelado automaticamente.
No entanto, mesmo que mantido o registro da hipoteca, esta não será oponível ao órgão expropriante.
Pode-se registrar usucapião?
- Sim. O usucapião também é forma originária de aquisição da propriedade e não se vincula à situação dominial anterior.
A hipoteca extingue-se pela resolução do domínio e não depende de documento ou ordem judicial. Ainda que mantido o registro da hipoteca "em aberto", poderá ser fornecida certidão negativa de ônus ao adquirente, de vez que a hipoteca não acompanha o imóvel usucapido.
HIPOTECA CEDULAR (CCR, CCI, CCE E CCC)
CCR = Cédula de Crédito Rural; CCI = Cédula de Crédito Industrial; CCE = Cédula de Crédito à Exportação; CCC = Cédula de Crédito Comercial.
Observação: A Cédula do Produto Rural segue as mesmas regras da hipoteca comum. Para a Cédula do Produto Rural não se aplicam as regras abaixo.
Pode-se alienar?
- Sim. Mas dependerá de anuência do credor, prévia e expressa (art. 51 do Dec. Lei 413/69 e art. 59 do Dec. Lei 167/67). Embora estas leis falem em "venda" do imóvel hipotecado, a jurisprudência recente entende que a restrição contida nestes artigos atinge também outros modos de transmissão da propriedade. Depende de anuência do credor, portanto, os casos de compra e venda (.............