Como transferir imóvel no caso do vendedor ter falecido sem assinar a escritura?
BDI - Boletim do Direito Imobiliário
BDI
BDI nº 6 - ano: 2024 - (Perguntas & Respostas)
Maria comprou um imóvel de 3 (três) pessoas em 1997. Até o momento não foi feito a escritura deste imóvel. Em 2004, um dos proprietários registrais deste imóvel faleceu sem outorgar a escritura. Atualmente, o mesmo está com cadastro junto a CNIB por conta de débitos judiciais de um dos ex donos, o qual está registrado na matrícula.Perguntas:
1 – Como proceder para baixar essa restrição do CNIB? A venda foi realizada através de contrato de compra e venda em 1997, o CNIB fora averbado em 2017.
2 – Como proceder a transferência no caso do vendedor ter falecido sem assinar a escritura?
3 – No caso da transferência, o ideal seria uma ação de adjudicação compulsória?
4 – Qual ação ou procedimento ideal para mostrar que o bem constrito pelo CNIB é de terceiro desde 1997?
BDI Responde: 1 e 4 – No caso, o direito do comprador ao imóvel está evidenciada em razão da quitação do contrato de compra e venda, comprado antes da restrição do CNIB, portanto, adquiriu o imóvel de boa-fé, podendo pedir a baixa da restrição via:
A) Oposição de embargos de terceiro ou até na própria ação de Adjudicação Compulsória;
b) A obtenção da adjudicação compulsória, pois no caso deverá ser através de ordem judicial que determine o cancelamento das averbações de indisponibilidade, que no caso é da CNIB.
O Contrato de Compromisso de Compra e Venda quitado é a prova inequívoca do cumprimento das obrigações por parte do comprador fazendo jus à Adjudicação Compulsória, conforme os artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil.
Mesmo que o contrato não tenha sido levado a registro, não se trata de requisito essencial para a Adjudicação Compulsória, a teor da Súmula n° 239 do Superior Tribunal de Justiça.
As indisponibilidades CNIB e outras, não têm o condão de afetar o direito anteriormente constituído dos autores, na medida em que o comprador é adquirente de boa-fé.............