Registro de penhora dos direitos aquisitivos pode ser averbado na matrícula?
BDI - Boletim do Direito Imobiliário
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BDI nº 5 - ano: 2024 - (Perguntas & Respostas)
Um condomínio opôs cobrança judicial contra um condômino inadimplente, dono do imóvel cuja certidão de matrícula ainda se encontra em nome da construtora, mas, instruiu a inicial com o contrato particular de compra e venda firmado entre a construtora e o adquirente. A ação foi julgada procedente, condenando o adquirente ao pagamento da dívida cobrada.Como não houve o pagamento, o condomínio requereu a penhora dos direitos aquisitivos do imóvel gerador da dívida e instruiu o pedido com a declaração de quitação do contrato emitido pela construtora.
O juiz emitiu o Termo de Penhora e foi enviado, pelo sistema ARISP-JUD, o mandado de registro de penhora à margem da certidão de matrícula do imóvel.
O oficial do registro de imóvel devolveu o mandado, com a nota de devolução, esclarecendo que a ação não foi proposta contra o titular do imóvel que consta na matrícula e, por tal razão, não foi possível o registro da penhora à margem da correspondente certidão.
Pergunta: O registro da penhora dos direitos aquisitivos não pode ser averbado na matrícula? Como viabilizar esse registro, para a justiça poder realizar uma hasta pública para vender somente os direitos aquisitivos do imóvel? Afinal, para o arrematante, adquirindo os direitos, ele poderá facilmente tornar-se proprietário, visto que o contrato está quitado.
BDI Responde: A lei é clara na penhora de direitos sobre o imóvel comprado pelo condômino inadimplente, seja por compromissário comprador em contrato de compra e venda, ou de devedor fiduciante em contrato com garantia de alienação fiduciária, conforme art. 835, inciso XII do CPC, que diz: “A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem:
(…)
XII – direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia”.
Portanto, é perfeitamente admissível a penhora dos direitos sobre o compromisso de compra e venda e a averbação desta penhora na matrícula do imóvel serve, apenas, para dar publicidade, mas que na execução das despesas condominiais, o Juiz vai ordenar a penhora destes direitos, embora não averbados na matrícula.
Já a averbação da penhor.............