Destituição do Incorporador por Abandono ou Suspensão na Execução de Obras

Não raras vezes se tem notícias do abandono ou suspensão de obras realizadas por intermédio de empreendimentos imobiliários executados por incorporadoras. Segundo a Lei de Incorporações n° 4.591/64, uma construção abandonada é aquela sem qualquer intervenção há mais de 30 (trinta) dias ou aquela com o retardamento excessivo de sua execução. Quais as causas de suspensão/abandono de obra? As oscilações do mercado imobiliário, notadamente com a crise sanitária do Covid-19 e a consequente flutuação dos preços com inflação acima de patamares razoáveis, deram azo ao aumento exponencial dos distratos em contratos de compra e venda de imóveis na planta. Nesse sentido, tais ocorrências se deram por insolvência de algumas incorporadoras no meio da execução de uma determinada obra ou, mesmo sem a insolvência, por grande abalo em seu fluxo de caixa, diminuindo o ritmo da obra e desestabilizando o cronograma previsto. Outro fator que tem culminado no abandono de obra ou em sua excessiva postergação é a má gestão de algumas incorporadoras que, agindo de forma não planejada, assumem compromissos os quais não conseguem cumprir, prejudicando os adquirentes das unidades imobiliárias de diversos empreendimentos em andamento, os quais ficam à deriva quanto ao recebimento das unidades. Quer sejam pelas razões acima descritas bem como por quaisquer motivos que venham a acarretar o abandono de uma obra ou o retardamento de sua execução, a inércia do incorporador em movimentar seu aparato técnico e financeiro para concluir um empreendimento faz nascer aos adquirentes das unidades comercializadas a possibilidade da tomada de algumas decisões. Resolução Contratual O primeiro caminho e mais usual, ocorre de maneira individualizada por cada adquirente lesado. Nos moldes do parágrafo 1º do artigo 43-A da Lei de Incorporações abre-se a possibilidade de o adquirente dar por extinta a relação com a incorporadora requerendo judicialmente a reparação civil quanto aos danos sofridos bem como o ressarcimento de todos os valores desembolsados a qualquer título. Tal hipótese depende, necessariamente, da ocorrência de atraso infundado na entrega do empreendimento para além do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias. Destituição da incorporadora e venda do imóvel O segundo caminho e menos costumeiro que o primeiro é a destituição da incorporadora com a deliberação dos adquirentes para a venda do terreno e do conjunto de direitos e acessões contidos no patrimônio de afetação a fim de viabilizar a restituição dos valores injetados por cada um deles. Nesta possibilidade, conforme enuncia o inciso VII do artigo 43 da Lei de incorporações, se faz forçosa a aprovação com quórum específico de 2/3 dos adquirentes do empreendimento. Tem-se, nesse caso, além da destituição compulsória da incorporadora, a venda do terreno com todos os direitos e acessões integrantes do patrimônio de afetação •••