CONDOMÍNIOS HORIZONTAIS E LOTEAMENTOS FECHADOS: PROPOSTA DE REGULAMENTAÇÃO

Conceito Não há uma definição legal do chamado “condomínio horizontal”. Tal expressão é utilizada, no entanto, para designar o empreendimento imobiliário que, sem promover um parcelamento formal, divide uma gleba em vários terrenos, que passam a ser alienados como unidades autônomas. O regime jurídico adotado pode ser o do condomínio em edificações ou o do condomínio ordinário. Fenômeno semelhante ao dos condomínios horizontais é o dos loteamentos fechados, em que há um parcelamento formal do solo, mas uma associação de moradores assume a administração das vias internas ao loteamento. Condomínios em Edificações A maioria dos condomínios horizontais assume o regime jurídico do condomínio em edificações, regido pela Lei nº 4.591, de 1964. A aplicação mais comum da Lei se dá no caso do prédio, residencial ou comercial, em que cada apartamento ou sala pertence a um proprietário diferente. Cada condômino é proprietário de uma unidade autônoma e de uma fração ideal do lote sobre o qual foi construída a edificação. As unidades autônomas são de uso exclusivo, enquanto as áreas comuns, como os elevadores, as escadarias e a portaria, são de livre utilização por todos os condôminos. O condomínio é administrado, nos termos da Lei, por uma Assembléia Geral, um Conselho Consultivo e um Síndico. As unidades autônomas previstas na Lei nº 4.591, de 1964, são basicamente os apartamentos residenciais e as salas comerciais localizadas no interior de uma única edificação. A Lei admite, excepcionalmente, a figura do “conjunto de edificações”, que é o condomínio constituído por unidades autônomas distribuídas por mais de uma edificação, mas sobre um mesmo terreno (art. 8º). O regime do conjunto de edificações não autoriza, no entanto, a constituição de um condomínio que tenha por unidades autônomas terrenos não edificados, como são os “condomínios horizontais”. Apesar disso, alguns Municípios e Cartórios de Registro de Imóveis têm aceito tais empreendimentos, procedimento que tem sido contestado por caracterizar uma burla à legislação de parcelamento do solo urbano. A Lei nº 6.766, de 1979, que rege o tema, impõe ao loteador uma série de ônus urbanísticos, como a destinação de áreas ao Poder Público, para implantação de equipamentos urbanos, áreas livres e sistema viário. Essas áreas integram-se ao patrimônio municipal, na categoria dos bens de uso comum do povo, ou seja, podem ser utilizadas por qualquer cidadão, independente de ser •••