A locação de lojas nos shoppings centers, suas particularidades e o despejo

Winderson Jaster*

BDI nº 2 - ano: 2020 - (Comentários & Doutrina)

1 - Da natureza jurídica do contrato de locação em shoppings centers
Fundamental se faz ressaltar que desde o surgimento do primeiro shopping brasileiro, ainda nos anos 60, discute-se com intensidade a natureza jurídica da locação de lojas em shoppings centers.
Dentre as diversas correntes de pensamento relacionadas à discussão, há que se apresentar, inicialmente, aquela que considera ser o acordo entre o lojista e o empreendedor um verdadeiro contrato de locação. Capitaneada por Washington de Barros Monteiro e por Caio Mário da Silva Pereira, este entendimento parte do pressuposto de que mesmo a existência de peculiaridades na relação em análise é incapaz de descaracterizar o contrato locatício, vez que persistem os elementos essenciais deste[1].
De outro lado, Ives Gandra da Silva Martins entende que existem nos contratos de locação em shopping center “sempre uma dupla natureza, que os faz, de um lado, idênticos ao de uma singela locação do espaço físico em contrato de locação comercial, mas que os torna, de outro lado, um contrato atípico [...][2]”.
Também ao estudar as particularidades deste tipo de contrato pactuado entre o lojista e o empreendedor, Orlando Gomes lançou uma terceira posição, tendo recebido pela grande aceitação na doutrina.
A fim de construir um posicionamento, elencou o estudioso os principais traços de autonomia da relação jurídica em análise:
“Traços da autonomia desse contrato relativamente ao de locação podem, afinal, ser sumariados, projetados de ângulos diversos, todos próprios ou discrepantes, tais como os seguintes: 1. a forma de remuneração do uso e gozo das unidades destinadas à exploração comercial; 2. o reajustamento trimestral do soi disant aluguel mínimo; 3. a fiscalização da contabilidade das lojas pelos concedentes do seu uso para o fim de verificar a exatidão do chamado “aluguel percentual”, bem como a sua incidência para a cobrança da diferença no caso de o seu valor ser superior ao do aluguel mínimo; 4. a fixação uniforme e antecipada do critério a ser observado para determinar a majoração do "aluguel" mínimo no tempo da renovação do contrato; 5. a incompatibilidade entre o critério de arbitramento do aluguel nas verdadeiras locações para fins comerciais, aplicado nas renovatórias, e o denominado "aluguel" percentual; 6. o cunho mercantil desse "aluguel" como suporte da lucratividade do empreendimento; 7. a desvinculação entre a atividade comercial e o uso efetivo da loja para efeito de remuneração deste, exigível antes de ser iniciada aquela; 8. a vigência de proibições e práticas ligadas ao uso da loja, derivadas da circunstância de se integrarem num sistema; 9. a proibição de cessão da posição contratual, nula ou impugnável na locação, mas admitida no contrato com o shopping center, por entender com a sua organização e funcionamento; 10. a ingerência de terceiro no exercício do direito do titular do uso da loja, como sucede com o intrometimento da associação a que é obrigado a.............

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