Insegurança jurídica, o grande obstáculo para o mercado imobiliário no Brasil.

Basilio Jafet, vice-presidente do Secovi-SP e ex-presidente da Fiabci-Brasil, compara as leis que regem o mercado nacional e o norte-americano e traça as diferenças entre ambos. Confira!

Basilio Jafet é ex-presidente da Fiabci-Brasil

O mercado imobiliário é movido por uma indústria que trabalha a longo prazo. Entre a aquisição de um terreno, a aprovação de um projeto, a incorporação, a construção e consequente entrega de um empreendimento, passam-se anos de trabalho duro de centenas de profissionais envolvidos. Por esta razão, este é um dos setores que mais necessitam de segurança jurídica, com instituições ágeis e justas para garantir que um produto seja entregue nas condições contratadas de qualidade e prazo aos compradores. Infelizmente, esta é uma realidade que ainda estamos longe de alcançar no Brasil. Pior, cada vez mais retrocedemos e aumentamos a incerteza jurídica.

Conforme o relatório Competitividade Brasil 2017-2018, elaborado pela Confederação Nacional das Indústrias, o sucesso econômico dos países em geral é diretamente proporcional ao respeito aos contratos. Nas nações mais desenvolvidas do planeta a segurança jurídica é algo inerente ao mundo dos negócios, e a intervenção governamental trata basicamente de princípios e valores.

A título de exemplo, recentemente ocorreu um caso emblemático nos Estados Unidos. Em Miami, Flórida, a associação de moradores do condomínio Williams Island entrou na justiça questionando a construção de outro empreendimento, denominado Privé, numa ilha em frente, desenvolvido pelas incorporadoras Cohen e BH3.

A ação foi suficiente para que o financiamento para construção do Privé fosse prejudicado. Em vez de conseguirem um empréstimo convencional, com taxa de juros em torno de 5,5%, as duas incorporadoras tiveram que pagar taxas superiores a 15%, o que ocasionou custo financeiro extra da ordem de 21 milhões de dólares. O processo também afastou potenciais compradores do novo empreendimento.

Contudo, um acordo assinado em 1982 entre os incorporadores originais da região previa que nenhuma das partes envolvidas interferiria no desenvolvimento de novos projetos no local. O tribunal reconheceu este acordo e condenou a associação do Williams Island ao pagamento de 26 milhões de dólares às incorporadoras do Privé, após o trâmite de uma ação paralela movida por elas. Todo este processo ocorreu em curto espaço de tempo, fazendo com que a obra ficasse paralisada por menos de um ano.

O episódio ocorrido na Flórida demonstra um mercado maduro, como é comum ver em países desenvolvidos, onde a justiça é aliada do desenvolvimento econômico – e não uma adversária. Nos EUA, o maior mercado imobiliário do mundo, contratos são respeitados e as questões são resolvidas entre as partes, não havendo espaço para interesses espúrios. As partes envolvidas, por outro lado, são devidamente responsabilizadas, e pagam caro caso utilizem a justiça como mero meio protelatório ou ferramenta para prejudicar os negócios de terceiros.

No Brasil, porém, a cada dia vemos mais casos em que os processos se arrastam por anos, envolvendo pessoas ou instituições que pouco ou nada têm a ver com o assunto e que não são responsabilizadas pelos atrasos ou perdas que geraram com sua ação. A morosidade do judiciário talvez seja o principal problema, já que uma causa ganha depois de muito tempo já se transformou num investimento oneroso demais para ser levado adiante.

A insegurança jurídica no país é latente. Basta lembrar das questões não resolvidas dos distratos, por força de uma errônea interpretação da lei, e do não reconhecimento do direito de protocolo previsto em lei, que tantos prejuízos causam à indústria imobiliária. Existem também empreendimentos que, mesmo contando com todas as aprovações necessárias, sofrem embargos durante sua construção, prejudicando milhares de pessoas e cessando vários empregos. Um judiciário e um ministério público desconectados com as consequências de seus atos na vida real pode causar desestímulo à cultura empreendedora, ocasionando sérios danos ao desenvolvimento do país.

Autor: Basilio Jafet é vice-presidente de Relações Institucionais do Secovi-SP e ex-presidente da Fiabci-Brasil